Совместное проживание (Shared Housing) в Дубае. Новые правила

Рынок недвижимости Дубая ждет серьезная трансформация. Принят новый закон, призванный легализовать сферу шеринга-совместное проживание (Shared Housing) в Дубае и полностью искоренить стихийную, небезопасную субаренду.

Новые правила защищают права добросовестных жильцов и лишают почвы для заработка тех, кто создавал «резиновые» квартиры.

⚖️ Закон № (4) от 2026 года «О регулировании управления и проживания в объектах совместного использования в Дубае».

📌 Основные положения:

1️⃣ Запрет на «серую» субаренду

Арендаторам теперь официально запрещено самостоятельно пересдавать койко-места или выделенные зоны.

Право на сдачу жилья в шеринг имеют только собственники или лицензированные управляющие компании.

Собственник может действовать через оператора, либо оператор берет объект в аренду для последующего легального управления.

Важно: Закон не касается рабочих общежитий (labour camps).

2️⃣ Лицензирование деятельности (Shared Housing Management)

Теперь для организации совместного проживания оператор обязан получить официальное разрешение.

Если у компании нет лицензии — договор ничтожен, а жильцов могут выселить без предупреждения.

Срок действия лицензии для компаний — 1 год, для собственников — до 2 лет.

Контроль за выдачей осуществляет Муниципалитет совместно с Земельным департаментом.

3️⃣ Санитарные нормы и борьба с перенаселением

Закон вводит жесткие требования к площади, вентиляции и безопасности. Любые самовольные перегородки, мешающие пожарной безопасности, считаются грубым нарушением.

📜 Нормативы заселения:

Общая площадь: не менее 5 м² на человека (для рабочих — от 3,7 м²).

Спальни/гостиные: минимум 10,5 м².

Для персонала: комнаты на 1-2 человек с личным санузлом (13 м² и 20 м² соответственно).

Для студентов: комнаты от 7 м², личное пространство в общих комнатах — не менее 5 м².

Лимиты по количеству жильцов:

Студия: до 2 человек.

с 1 спальней: до 4 человек.

с 2 спальнями: до 6 человек.

с 3 спальнями: до 9 человек.

4️⃣ Регистрация в Ejari (RERA)

Каждый резидент, снимающий комнату, должен быть зарегистрирован в системе. Отсутствие записи в Ejari лишает вас юридической защиты — Арендный суд (RDC) просто не примет жалобу в случае конфликта.

⚠️ Штрафы и санкции

Нарушителям грозят штрафы от 500 до 500 000 дирхамов (за отсутствие лицензии или опасные условия).

При повторном нарушении штраф удваивается — до 1 000 000 дирхамов.

К нарушителям могут применить: отключение коммунальных услуг, аннулирование лицензии или приостановку работы компании на полгода.

⚙️ Кто контролирует процесс?

Муниципалитет: разрабатывает стандарты, выдает разрешения через цифровую платформу и мониторит объекты.

RERA: ведет реестр договоров совместного проживания, утверждает шаблоны контрактов и синхронизирует данные с Муниципалитетом.

RDC (Арендный суд): берет на себя рассмотрение всех споров по субаренде.

🕚 Сроки и переходный период

Закон вступает в силу через 180 дней после официальной публикации.

На адаптацию к новым правилам (получение лицензий, снос незаконных перегородок) собственникам и компаниям выделяется 1 год.